2018年6月に住宅宿泊事業法が施行されました。日本の宿泊業界は急速に変化しており、新しい形態の宿泊施設が増えていました。これに伴い、民泊事業の目的や運営要件について明確な定義や規制がないことが問題となっていました。またこれまでは住宅地域や商業地域での民泊の運営は禁止されるなど、様々な制限があり、場合によってはグレーゾーンにあたるケースも散見されていた民泊について、新しい法律ではどのように定められたのでしょうか。「民泊」をビジネスチャンスと捉えるEC事業者も増えていますので、今回は住宅宿泊事業法の概要について詳しく解説していきます。

「住宅宿泊事業法」とは？民泊ってどんなもの？

「民泊」という言葉の定義は法令上なされていませんが、「住宅宿泊事業法」では、「住宅」に宿泊料を受け取って人を宿泊させる、いわゆる「民泊」について規定しており、「民泊新法」とも呼ばれます。
これまでは、旅館業法に基づいて民泊事業が行われてきましたが、民泊の需要が急増し、旅館業法の適用が難しくなってきたため、新たな法律が必要となりました。旅館業法と密接な関係がありますが、それぞれの法律の目的と適用範囲が異なります。住宅宿泊事業法により、民泊事業の範囲が明確化され、運営の基準が整備されることで、利用者にとって安心できる環境が提供されることを目指しています。

民泊の仲介（宿泊者と民泊事業者をつなぐ）は、ウェブを通して行われることが一般的であり、EC事業者の参入も期待されますが、こうした仲介を行う事業者は法令上「住宅宿泊仲介業者」と定義され、違法な民泊のあっせんや広告をすることは禁止されています。そこで、まずはこの住宅宿泊事業法について正しい知識を得て、民泊事業者が適法にその事業を行っているかに注意しておく必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の対象となる事業者

対象となる事業者は大きく分けて、「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」の3種類あり、それぞれ役割と義務が定められています。
「住宅宿泊事業者」とは住宅宿泊事業法第３条第１項の届出をして、住宅宿泊事業を営む者。
「住宅宿泊管理業者」は住宅宿泊事業法第22条第１項の登録を受けて、住宅宿泊管理業を営む者。
「住宅宿泊仲介業者」は住宅宿泊事業法第46条第１項の登録を受けて、住宅宿泊仲介業を営む者
と定義されています。

民泊事業者に係る制度の概要

「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」に係る制度の創設に伴い、それぞれ守るべき決まりがあります。概要をみていきましょう。

「住宅宿泊事業者」

• 都道府県知事等への届出が必要
• 年間提供日数の上限は180日
• 家主居住型の場合は住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（衛生確保措置、宿泊者に対して騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等）が義務
• 家主不在型の場合は標識の掲示以外の上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することが義務

「住宅宿泊管理業者」

• 国土交通大臣の登録が必要
• 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置の代行が義務
• 住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置（管理受託契約の内容の説明、契約書面の交付等）が義務

「住宅宿泊仲介業者」

• 観光庁長官の登録が必要
• 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（宿泊者への契約内容の説明等）が義務

住宅宿泊事業法（民泊新法）の基本的な考え方

住宅宿泊事業法の対象となる民泊施設はホテルや旅館などの宿泊施設ではなく、あくまで「住宅」です。また、住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は、住宅宿泊事業法第二条第一項第二号に「人の居住の用に供されていると認められる家屋」と定義され、施行規則第二条で「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」と定義されています。
つまり、短期的に、ただ住んでいるという場合は「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」に該当しません。また例えば居住としての使用履歴が全く無い、実は民泊専用に建てられたような新築投資用マンションは「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」に該当しません。また設備としては、「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」という４つの設備を備えている住宅であることが必要です。

住宅宿泊事業者に課される義務

民泊事業をおこなう人＝住宅宿泊事業者は、管理を直接行う場合と、管理業者へ委託する方法がありますが、いずれにせよ住宅の提供を行う場合は都道府県知事に届け出を行い、定められている義務を果たすことが必要になります。

事業を開始するには

都道府県知事への届出が必要です。
都道府県知事に届け出する主な内容は、下記の通りとなります。

• 商号、名称又は氏名及び住所
• 役員の氏名（法人のみ）
• 法定代理人の氏名・住所（未成年者のみ）
• 住宅の所在地
• 住宅宿泊管理業者の商号など
• 住宅図面
• 誓約書

誓約書は住宅事業を行うことのできない者に当たらないことを約束するものになります。

住宅宿泊事業者の義務

• 代行業者への委託（第11条1項）
  直接住宅の管理を行うのが難しい場合は、管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないとされています。
• 宿泊者の衛生の確保（第5条）
  各居室の床面積に応じて宿泊者数が定められており、定期的な清掃等含め、利用者の宿泊環境を整える基準がここで決められています。
• 宿泊者の安全の確保（第6条）
  消防法や建築基準法の規定を守り、宿泊利用中の非常時における宿泊者の安全を確保する対策をすることが定められています。
• 外国人観光客の宿泊者に対する義務（第7条）
  外国人観光客の受け入れに対して、設備の案内や情報提供について外国語での説明やリーフレットを準備しておく必要があります。
• 宿泊者名簿の備付け等（第8条）
  宿泊事業者は宿泊者名簿を作成し、宿泊者の氏名、住所などを記載する義務があります。宿泊する側もこれに関する問い合わせには答えなくてはいけません。
• 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明（第9条）
  宿泊者に対して、騒音や異臭などの近隣の生活環境への悪影響を防止するために、必要な事項を説明することになっています。これは先ほどの外国語対応も含みます。
• 近隣からの苦情への対応（第10条）
  万が一、周辺住民から苦情があった場合に備えて、苦情受付窓口の設置が必須とされています。
• 標識の掲示（第13条）
  民泊受け入れを事業として行っている旨を標識の形で見やすい場所に掲示することが必要になります。
• 都道府県知事への定期報告（14条）
  住宅宿泊事業者は届出住宅ごとに、宿泊させた日数、宿泊者数などを、毎年２月、４月、６月、８月、10月及び12月の15日までに都道府県知事に報告することが必要になります。
• 住宅宿泊仲介業者への委託（12条）
  宿泊サービス提供契約の締結の代理又は媒介を他人に委託するときは、登録を受けた住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければなりません。

参考サイト：民泊制度ポータルサイト
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/procedure.html

条例による住宅宿泊事業の実施の制限

届出住宅が所在する自治体によっては、条例で定めたルールがある場合があります。例えば、大阪市では住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例が改正され、住宅宿泊事業の実施制限区域に義務教育学校が追加されることとなりました。
このように、合理的に必要と認められる限度において、各自治体の条例により、区域を定めて住宅宿泊事業の実施を制限されることもあるため、民泊事業を行おうとする場合には関連条例の有無を確認しておくことも必要になります。

参考サイト：大阪市住宅宿泊事業について
https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000422269.html

まとめ

住宅宿泊事業法は、民泊事業者に届出義務を課すことで、事業者の管理体制の強化やトラブルの予防を図っています。今までは禁止されていた住居専用地域で民泊営業が出来るようになり、「住宅宿泊管理業」も新しく定義されました。これからますます盛り上がる民泊業界ではありますが、この改正を機に事業者には制度や関連法をよく理解することが求められているのではないでしょうか。新しく変わった民泊運営には何かとトラブルが付きものです。安全かつ適正に運営するためにも「このような場合はどうなるのか？」といった個別の疑問点がありましたらぜひお気軽にご相談ください。

弁護士法人ファースト&タンデムスプリント法律事務所は、EC・通販法務には特に高い知見と経験を有しています。
「助ネコ」の株式会社アクアリーフ様、「CROSS MALL」の株式会社アイル様など、著名なECシステム企業が多数、当法律事務所の顧問契約サービスを利用されています。
企業の皆様は、ビジネスのリスクは何なのか、リスクが発生する可能性はどれくらいあるのか、リスクを無くしたり減らしたりする方法はないのか、結局会社としてどうすれば良いのか、どの方法が一番オススメなのか、そこまで踏み込んだアドバイスを、弁護士に求めています。当法律事務所は、できない理由を探すのではなく、できる方法を考えます。クライアントのビジネスを加速させるために、知恵を絞り、責任をもってアドバイスをします。多数のEC企業様が、サービス設計や利用規約・契約書レビューなどにあたり当事務所を活用されていますので、いつでもご相談ください。

執筆者：弁護士小野智博
弁護士法人ファースト&タンデムスプリント法律事務所

※本稿の記載内容は、2023年10月現在の法令・情報等に基づいています。
本稿は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。正確な情報を掲載するよう努めておりますが、内容について保証するものではありません。